房地产开发企业破产债权审核：最新《纪要》下管理人实务规则与操作要点

       2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，以下简称《纪要》），对房地产开发企业破产案件中的购房人保护、以房抵债、建设工程债权、实际施工人、在建工程抵押、续建融资以及清偿顺位等问题进一步统一了处理尺度。

       对管理人而言，与一般企业破产相比，房地产项目往往同时叠加购房人、按揭银行、施工单位、实际施工人、抵押权人及以房抵债债权人等多重权利。同一套房屋、同一宗土地或者同一部分项目价值，可能同时成为不同主体主张权利的对象。因此，房地产破产债权审核不能只解决“债权是否成立、金额是多少”的问题，还应首先识别申报人究竟享有什么权利，其权利是指向具体房屋、特定财产价值，还是债务人的一般责任财产；是要求继续履行，还是要求金钱清偿。在此基础上，才能进一步确定债权金额及清偿顺位。

一、购房人权利性质与请求类型审查

       房地产企业进入破产程序后，房屋是否属于债务人财产，应依据《企业破产法》及相关司法解释关于债务人财产的规则确定。购房人是否已经付款、是否实际入住，并不能单独决定房屋是否已经不属于债务人财产范围。因此，管理人在处理购房人权利时，应当区分两个层面：一是房屋在物权意义上是否仍属于债务人财产；二是即使房屋仍属于债务人财产，购房人是否有权要求继续履行合同、交付房屋并办理产权登记。例如，购房人已经支付全部房款但尚未取得产权登记，其权利首先仍应按照房屋权属及破产财产规则判断；但在合同履行层面，管理人原则上不得依据《企业破产法》第十八条解除合同。因此，“房屋是否属于债务人财产”与“购房人能否继续取得房屋”，属于两个不同层次的问题。

      在此基础上，管理人还应按照购房人的实际请求进行分类登记。对于要求继续履行合同、交付房屋并办理产权登记的，应分别处理。且这一分类并非固定不变，如项目最初具备续建条件时，购房人可能主张继续履行；后续如果确认项目已经无法续建，其交房请求又可能转化为购房款返还请求，债权性质和清偿顺位也可能随之发生变化。因此，房地产破产中的购房债权具有较强的动态性，不宜简单统一登记为“购房款债权”。

       商品房消费者是否成立，直接关系到其交房请求权或者购房款返还请求权能否获得特殊保护。《纪要》明确，以满足刚性或者改善型住房等居住需求为目的购买房屋的，可以依法适用商品房消费者保护规则。因此，管理人判断消费性购房人时，核心应当是审查本次购房是否具有真实、合理的居住消费属性。实践中，可以结合购房主体、购房数量、家庭居住状况、房屋用途、交易时间以及是否存在批量购买、出租经营等投资特征综合判断。不动产查询结果可以作为重要参考，但不宜作为唯一判断依据。

       同时需要注意，商品房消费者身份与具体优先权的取得条件并不完全相同。根据法释〔2023〕1号批复，商品房消费者主张交房请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等权利的，还应符合支付全部价款或者在规定期限内补足剩余价款等条件；房屋不能交付且无实际交付可能时，其购房款返还请求权依法获得特别保护。

       除消费者身份外，全额付款、预告登记和实际占有也会直接影响购房合同在破产程序中的处理。购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据《企业破产法》第十八条解除合同；已经办理预告登记的，也不能仅以尚未付清全部价款为由解除；非消费性购房人如果已经基于开发商合法交付实际占有商品房、小商铺等，管理人原则上同样不能简单解除合同并收回房屋。但应当注意，合同应当继续履行，并不意味着购房人的所有权利均具有商品房消费者的优先顺位。例如，非消费性全款购房人的合同可能需要继续履行，但如果项目最终无法交付，其退款请求并不因此当然取得与商品房消费者相同的优先地位。因此，管理人审核购房债权时，应同时审查消费者身份、付款状态、登记状态和实际占有状态，并将“合同是否继续履行”与“不能履行后的金钱债权如何清偿”分别判断。

       对于继续履行的购房合同，破产申请受理前因逾期交付房屋已经产生的违约金或者损失赔偿金，可以作为普通债权申报；破产申请受理后，因逾期办证及逾期交房继续产生的违约金或者损失赔偿金原则上停止计算。

三、以房抵债的穿透审查与债权认定

       房地产企业资金链出现问题后，以房抵债往往大量发生。债权人可能持有商品房买卖合同、收据、网签备案甚至预告登记，但这些材料本身并不足以证明其真实法律关系属于普通商品房买卖。

       对于债务尚未到期即签订房屋买卖合同，并约定债务不能清偿时才履行房屋买卖的情形，应根据双方真实意思判断其是否属于以房屋买卖担保债务履行。符合该类情形的，进入破产程序后应回到借款、货款等基础法律关系审核，而不能仅依据商品房买卖合同确认交房请求权。对于债务已经到期后达成的真实以房抵债，也应进一步审查原始债权是否真实，债权本金和利息构成是否准确，抵债价格是否明显异常，交易时间是否涉及破产撤销，以及是否存在损害其他债权人利益的情形。尤其需要注意，原债权中依法不予保护的高额利息，不应通过以房抵债转化为购房款。

       因此，对以房抵债类申报，管理人原则上应至少向前追溯一层基础法律关系，核查原债权形成、资金流向、债务到期时间及抵债过程，而不能止步于最终形成的商品房买卖合同。

四、建设工程债权及优先受偿权的审查认定

       建设工程债权审核的核心，在于理清合同链条并防止重复确认。对于涉及总承包、转包、违法分包、借用资质及实际施工人的工程项目，管理人应首先梳理开发商、总承包人、转包人、分包人及实际施工人之间的合同和实际施工关系，再判断各主体是否具有申报资格及其申报范围。符合条件的实际施工人，可以根据具体情形在总承包人受偿范围内取得相应分配，或者在上游未完整申报工程价款时依法代位申报。但无论采取何种方式，都不得突破房地产企业实际欠付的工程价款范围，也不得导致同一笔工程债权重复确认。承包人、转包人自身已经进入破产程序的，实际施工人则应向其管理人申报债权。因此，工程债权不宜按照每个申报人分别孤立审核，而应将各主体的申报金额放入同一合同链条中进行交叉核对。

       与此同时，工程债权成立与享有建设工程价款优先受偿权亦属于两个不同问题。对于优先权范围尚未经生效法律文书明确确定的债权，管理人应将工程价款本金与利息、违约金、停工损失及其他赔偿分别核定，并进一步审查优先受偿权的起算时间、行使期限及相关证据，避免按照申报总额整体确认优先债权。如果生效法律文书已经明确确定债权及其优先权范围，管理人原则上应按照生效法律文书予以确认；认为相关生效法律文书存在错误或者涉嫌虚构债权的，应通过相应法定程序处理。

       工程质量保证金、履约保证金等，也应根据具体法律关系分别判断。返还条件尚未成就的，可以作为附条件债权处理；已经具备返还条件且资金能够特定化的，可以依法主张取回；资金已经混同无法特定化的，原则上形成普通金钱债权；破产申请受理时已经具备返还条件，但因管理人原因导致无法取回的，相应损失应当作为共益债务清偿。对于直接从工程价款中预留的质量保证金，则还应进一步判断其是否仍属于工程价款的一部分。

五、在建工程抵押与续建融资的价值划分

     《纪要》明确，破产受理前已经设定的在建工程抵押，其优先受偿范围原则上以破产申请受理时已经完工部分的价值为限；破产程序中项目继续建设形成的新增价值，应根据续建工程款、续建融资等规则另行确定受偿顺位。由此，破产受理日成为划分项目存量价值与新增价值的重要节点。

       对于可能续建的项目，管理人接管后应尽早固定工程形象进度、已完成工程量及已完工价值，并做好施工资料、现场影像和工程记录的封存。否则项目复工以后，新旧工程在物理上混合，再追溯受理时已经完成的工程量，将直接影响原工程款优先权人、抵押权人、续建施工单位和续建融资方之间的利益划分。

       同样基于这一逻辑，破产受理前债务与受理后续建债务应分别核算。《纪要》明确，原施工单位同意按照续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务随时清偿；符合条件的续建融资，也应按照《纪要》确定相应清偿地位。管理人对于工程量、工程款、融资和资金使用均应分阶段管理，避免存量债务与续建债务混同。

六、房地产破产清偿顺位及其适用边界

      《纪要》明确，在房地产开发企业已经被宣告破产，且房屋不能交付、无实际交付可能，导致房屋买卖合同解除或者终止的情况下，相关债权按照以下顺序清偿：商品房消费者已支付的购房款及未归还的个人按揭贷款，建设工程价款优先债权，对债务人特定财产享有担保权的债权，破产费用，共益债务，职工债权，其他社会保险费用和税款，普通破产债权，以及破产申请受理前形成的滞纳金、民事惩罚性赔偿、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。

       这一顺序非常重要，但更应注意其适用边界。上述规则适用于企业已经宣告破产，同时房屋不能交付且无实际交付可能，并因此导致购房合同解除或者终止的特定情形，并非所有房地产破产案件均可直接套用。对于项目能够续建，或者通过重整、和解、项目整体出售等方式继续履行购房合同的案件，相关债权仍应结合具体程序以及法院批准的重整计划、和解协议或者分配方案确定处理方式。因此，在债权审查报告和分配方案中引用上述清偿顺位时，应同时审查案件是否具备相应适用条件。

       对于破产申请受理前形成的滞纳金、民事惩罚性赔偿、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权，管理人可以对债权是否存在、金额是否准确进行审核，并按照其债权性质确定相应劣后清偿地位。

七、房地产破产债权审核的交叉核验机制

    《纪要》对房地产破产债权审核提出的要求，本质上已经超出传统债权表所能承载的范围。房地产项目中，一套房屋可能同时涉及多个购房合同、按揭贷款、抵押登记和以房抵债；一笔工程款可能同时涉及总承包人、转包人和实际施工人；同一项目价值又可能同时承载建设工程价款优先权、原抵押权、续建工程款和续建融资。因此，除法定债权表外，管理人有必要同步建立几类能够相互勾稽的基础台账。

      具体而言，其一是购房人及房源权利表，以具体房屋为中心，统一记录购房合同、付款、网签、预告登记、产权登记、实际交付、按揭、抵押、一房数卖、以房抵债以及消费者身份等情况，用于识别同一房屋上的权利冲突；其二是建设工程债权关系表，以工程合同链条为中心，将开发商、总承包人、转包人、分包人、实际施工人及相关结算、付款、保证金和工程价款优先权情况统一纳入核查，避免债权重复确认；其三是担保及项目价值分层表，以项目价值为中心，区分破产受理时的存量价值、原有抵押范围、破产前工程款、续建工程款、续建融资及续建新增价值，为后续处置和分配提供基础。

       对于工程造价、工程量、工程质量等金额重大且直接影响项目续建、表决或者分配的争议债权，管理人也不宜长期停留在等待债权人补充材料的阶段，必要时可以通过现场勘验、专项审计、工程造价鉴定或者质量鉴定等方式查明事实。《纪要》要求管理人勤勉尽责开展债权审查，并对具有明确法律依据、合同依据或者生效法律文书依据的债权依法作出审核判断。债权审核的质量，将越来越直接体现管理人的专业能力和履职水平。

 结 语 

    《纪要》进一步细化了房地产开发企业破产案件中的债权审核规则。对管理人而言，其意义并不仅在于提供更明确的债权认定标准，更在于要求管理人立足房地产项目复杂的权利结构，对购房、建设工程、担保融资等不同法律关系进行整体识别和统筹处理。

      面对购房人，应区分房屋权属、继续履行请求与退款请求；面对以房抵债，应穿透至真实基础债权；面对实际施工人，应回到完整工程合同链条；面对抵押权和续建融资，则应区分破产受理前的存量价值与破产程序中的新增价值。房地产破产债权审核因此更适合按照“还原交易关系、识别权利性质、确定权利指向、核定债权金额、判断清偿顺位”的顺序展开。

      房地产破产案件中，债权审核从来不是单纯的金额核对，而是后续续建、重整、资产处置和清偿分配的基础。管理人只有准确识别不同主体的权利边界，并通过房源、工程和项目价值等多维度信息进行交叉核验，才能在依法保护购房人、工程债权人、担保权人等各方合法权益的同时，为项目价值维护和破产程序有序推进奠定更加扎实的基础。