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对他人住宅能否享有居住权?

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对他人住宅能否享有居住权?

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      众所周知,中国正逐步进入老龄化社会,养老问题已经成为社会关注的重点。但不可否认的现状是,有些老人正面临独居生活或无法获得子女足够赡养的困境。那么,如何让老年人在晚年获得更好的生活保障呢?

案例回顾

 

王大爷今年已经七十高龄,膝下无子女,老伴儿前些年已过世,名下有一房产,日常仅靠不足两千元的退休金独自生活。前段时间,王大爷突发中风,幸亏邻居及时发现并送医院救治,才得以脱离危险。现在,王大爷面临后期高额的康复治理费用以及专人的生活护理之需,他想将名下的房产卖掉用以缓解经济压力,但如此一来,又面临无房可住的窘境。那么,王大爷的困难该如何解决呢?

本所律师解读

为解决社会中低收入和生活困难群体的住房问题,我们国家近些年陆续建立了廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次保障性住房体系。但是,客观上讲,这些住房的覆盖群体有限,制度实施中也发生了一些社会问题,尚不能完全解决目前的住房问题。
为适应国家提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求,刚刚公布的《民法典》增加规定了“居住权”这一新型用益物权。根据《民法典》第366条的规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住的需求。《民法典》同时规定,设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。
“居住权”纳入《民法典》,具有如下现实意义:
首先,满足老年人以房养老的需求。如本文案例中王大爷所面临的两难困境,《民法典》生效后,王大爷就可以考虑将名下房产以相较于市场价值较低的价格出售给他人,同时通过与购买人签订居住权协议并登记的方式,取得该出售房产的居住权直至去世。这样,王大爷既可以获得用于晚年生活的资金,又可以保证稳定的居住状态。
其次,保障离婚后生活困难一方住有所居的需求。现实当中,离婚有时可能会导致生活困难的一方无房可住。根据《民法典》第1090条的规定,“离婚时,如果一方生活困难,有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。”据此,居住权制度可能会在保护离婚后生活困难一方住有所居的问题上发挥较大作用。
再次,实现暂时无力购房的年轻群体稳定居住的需求。受高额房价的影响,尤其是在大城市,部分年轻群体暂时无力购买房产。而尽管可以通过承租的方式解决居住问题,但租赁权仅仅是债权,该项权利会受到出租人意志的诸多限制,因此,无法满足年轻群体(尤其是已婚年轻群体)长期稳定居住的需求。在居住权制度下,年轻群体可以以相对较低的价格购买他人房产的居住权。如此,既可以满足居住需求,又无需付出较多的对价,从而缓解经济压力,整体提高生活质量,在一定程度上有利于社会发展。
最后,解决同居老人的居住需求。受中国传统观念影响,很多老人倾向于身后将其遗产尤其是住房由子女继承,但同时也希望解决另一方在世配偶(尤其是再婚配偶)甚至是不存在婚姻关系的同居伴侣或长期照顾老人的保姆的居住问题。在居住权制度下,老人可以立遗嘱由子女继承住宅,但同时为配偶、同居伴侣或保姆设立终身的居住权。

当然,我们也注意到,目前《民法典》规定的居住权制度仍然有诸多需要完善或明确的事项,有待相关部门进一步的规定和解释,以最大限度的实现居住权制度的现实意义。