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浅谈公民居住权的概念与意义

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浅谈公民居住权的概念与意义

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  公民居住权制度起源于罗马法,从创设之日起就作为社会生活保障制度而存在。随着我国社会经济发展和法治建设的完善,居住权在经历二十多年的探索与研讨之后,终于在民法典物权编开创性地确立下来。

居住权的概念

居住权是指居住权人依据合同或遗嘱取得的,对他人的住宅进行占有、使用以满足生活居住需要的一种用益物权。居住权有以下几个特征:

1、权利主体限定,只能为自然人;

2、通过签订居住权合同或遗嘱设立,以登记为成立要件;

3、权利设立以无偿为原则,有偿约定为例外;

4、居住权不得转让或抵押、不能继承,设立居住权的住宅除另有约定外不能出租。

居住权与住宅租赁权的区别

居住权与住宅租赁权的权利外观十分相似,都是在特定时期内对住宅享有占有和使用的权利,所以有人说居住权是对住宅租赁权的“升级”。但需要指出,二者存在以下显著区别:
1、权利性质不同。居住权属于用益物权,住宅租赁权属于债权,这决定了二者权利特征和受法律调整的根本不同。
2、权利主体不同。居住权人只能是自然人,权利具有专属性,不得转让、无法继承。居住权人死亡的,居住权消灭;住宅租赁权的权利人可以是自然人、法人或者非法人组织,权利可以协商转让。住宅承租人死亡或资格终止的,住房租赁权并不当然消灭,而是可以由生前共同居住人或共同经营人继受权利。
3、设立目的不同。居住权一般是基于亲情关系、无偿设立,用以满足居住的需要;设立住宅租赁权一般是基于双务、有偿的租赁合同,权利人除了居住,还可以通过转租等方式从事经营活动。
4、设立方式不同。居住权可以通过订立居住权合同或遗嘱设立,且以登记为成立要件;住宅租赁权则由租赁合同约定成立,不以登记为生效或对抗要件。
5、存续期限不同。居住权对存续期限无限制条件,住宅租赁权受租赁期限不得超过二十年的限制。

公民居住权的意义与作用

首先,公民居住权真正体现了住宅的本质价值,充分发挥了房屋的使用属性,即“房子是用来住的”。居住权基于物权对世性,使权利人更安心地使用住宅,稳定的居住环境符合社会主义法治和民生政策的本质要求。
其次,公民居住权是对住宅租赁市场的有益补充,能够促进资源有效利用、缓解住房紧张问题。特别是针对同居关系、离婚无居所一方生活保障、无居所的父母养老等社会问题提供了有效的解决途径。
再次,公民居住权的确立,使司法裁判有法可依。实践中长期存在的以享有居住权为实质内容的约定因法定居住权的确立而有机会由合意债权转变为法定物权,完善公民权利保障的同时也为司法裁判对解决居住权益纠纷案件提供了明确的法律依据。

最后,公民居住权有望推动房屋公示制度的发展。鉴于设立居住权的房屋会对转让、租赁造成限制,房产交易中查询房屋登记状态将成为不可或缺的一环,这也将在客观上推动房屋公示制度向更加便捷、高效的方向发展。

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