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以案说法:借名买房行为的法律效力认定

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以案说法:借名买房行为的法律效力认定

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由于国内房地产市场的持续火爆,房价不断攀升,国家对关乎于国计民生的房地产行业加大了宏观调控力度,许多城市相继推出了房屋限购政策,以抑制房价,“借名买房”正是当前社会经济发展下的产物。本文所讨论的“借名买房”,是指在政府施行限购政策后,丧失购房资格的人(即“借名人”)借用他人(即“出名人”)的名义购买商品房的行为。

法律风险

借名买房行为具有显而易见的法律风险,实践中常见的风险有:

一、出名人反悔,意图占有房屋;

二、出名人对外负有债务,债权人要求查封并拍卖房屋;

三、出名人突然死亡,该房屋产生继承纠纷;

四、贷款购房的,银行如查明借名买房的事实,可能依据贷款合同的规定提前解除贷款合同,引发权利纠纷。

虽然借名买房具有前述种种法律风险,但“房子的诱惑”仍然让许多人蓄意或无奈地选择铤而走险。近期,由本所律师代理的一桩因借名买房引起的案外人执行异议纠纷案件为借名买房的法律效力认定问题提供了典型案例参考。

案情概况

2012年,徐某为购买北京市朝阳区一处房屋与曾某签订了《房产代持协议》,约定与房产有关的所有权利均属于徐某,仅以曾某名义签订购房协议、办理配套手续,交房时,房产登记在曾某名下。此后,徐某分多笔交纳了全部购房款。2016年,因曾某对外承担保证责任,债权人中集哈深公司申请法院查封了曾某名下的该房产。案外人徐某知道其借名所购的房产被查封后,向法院提出了执行异议申请,被裁定驳回后,徐某提起了案外人执行异议之诉,本案经两审裁判后,由辽宁省高级人民法院作出终审判决,认定房屋归徐某所有,解除了司法查封。

争议焦点

中集哈深公司认为,不动产物权经登记产生效力,徐某不是登记人即非物权人;即使借名买房属实,由于其目的是规避限购政策,行为目的及方式均存在不正当性,应认定房产代持协议无效。可见,对借名买房的事实及法律效力的认定是本案的争议焦点。

裁判要旨

一、房屋的代持行为,不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上,属于债的关系,而实质上,是双方当事人通过借名买房的外在形式,将真实的物权登记于出借名人的名下,是双方当事人对物权的一种安排或处分方式,借名人实际上享有真实的物权。

二、物权的消灭必须有法定事由,即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定,由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定,借名买房的合同关系也不因此而无效,而应当认定有效。同时,我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定,所以,应认定借名人对案涉房屋享有物权,而非物权期待权。

律师观点

本案纠纷正是前文述借名买房第二点风险的体现。审理中,通过对《房产代持协议》的司法鉴定,法院确认了该协议签署的真实性,协议因当事人意识自治而真实、有效,并通过对徐某交纳购房款、物业费、采暖费等证据及徐某亲自办理房屋权属登记、代曾某签名等事实的认定,确认了徐某与曾某形成了借名买房关系,徐某为借名人、实际购房人,曾某为出名人、产权登记人。认定了借名买房的事实,那么借名买房行为的法律效力如何?这里代理律师提出了“物权说”观点:即如确有证据证明在双方之间形成了借名买房关系,则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权,出名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人,但这非当事人的真实意思表示,据此作出的权属登记不具有原因行为的基础,不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定,从而最终回归真实权属状态。对于借名买房违反地方政府限购政策的问题,若购买的为普通商品房,且不违反国家法律法规,实践中法院一般能够认可借名买房行为的效力。

本案详情请检索:(2018)辽民终211号民事判决书